Steuerpflicht Immobilien?

Bei der Frage, ob der Verkauf einer privaten Immobilie in Deutschland steuerpflichtig oder steuerfrei ist, ist Vorsicht geboten – es sind diverse Behaltensfristen sowie Sonderregelungen zu beachten.

Sog. sonstige Einkünfte unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Zu diesen sonstigen Einkünften zählen u.a. auch sog. private Veräußerungsgeschäfte.

Der Verkauf von Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht) sind private Veräußerungsgeschäfte, wenn sich die Grundstücke bzw. die Rechte im privaten Eigentum befinden. Allerdings gilt dies nur, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt.

Wird also eine Immobilie aus dem Privatbesitz veräußert, welche sich weniger als zehn Jahre im Eigentum des Veräußerers befunden hat, so ist der Verkauf grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.

Hiervon gibt es allerdings einige Ausnahmen und Besonderheiten, welche im Folgenden dargestellt werden.

Hat sich die Immobilie für mehr als zehn Jahre im privaten Eigentum befunden, so ist der Verkauf stets von der Einkommensteuer befreit.

Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien

Wurde die Immobilie vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, d.h. hat der Veräußerer selbst in dieser Immobilie gelebt, so ist der Verkauf unter bestimmten Bedingungen steuerfrei, auch wenn die Behaltensfrist von zehn Jahren noch nicht erreicht ist.

Der entsprechende Gesetzestext sieht diesbezüglich vor, dass diese Veräußerung steuerfrei ist, wenn die Immobilie „zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde“.

Dies bedeutet folglich, dass der Verkauf der Immobilie nicht der Einkommensteuer unterliegt und somit steuerfrei ist, wenn

• Die Immobilie ununterbrochen seit der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; oder
• Die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren – zusammenhängend – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei reicht bspw. allerdings aus, dass die Immobilie im Jahr der Veräußerung am 1. Januar, im Jahr zuvor durchgehend und im vorangegangen Jahr am 31. Dezember zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wichtig ist lediglich, dass es sich um einen zusammenhängenden Zeitraum handelt, welcher sich über drei Jahre streckt.

Diese Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien gilt übrigens auch für Immobilien, die man lediglich gelegentlich nutzt – also bspw. für Ferienwohnungen oder Ferienhäuser.

(Zwischen-) Vermietung nach Selbstnutzung

Wird eine Immobilie selbst genutzt und vor der Veräußerung noch (zwischen-) vermietet, so stellt sich die Frage, welche Auswirkungen dies auf die Steuerpflicht bei Veräußerung hat.

War der Veräußerer für mehr als zehn Jahre im Besitz der Immobilie, so ist die Veräußerung steuerfrei.

Wird die Immobilie jedoch innerhalb der Frist von zehn Jahren vermietet und zwischen der Selbstnutzung und Veräußerung noch vermietet, so kommt es bezüglich der Steuerfreiheit auf die genauen Umstände an.

Um in diesem Fall in den Genuss der steuerfreien Veräußerung zu kommen ist wichtig zu beachten, dass die Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung, sowie in den beiden Jahren zuvor zusammenhängend erfolgt sein muss. Dies bedeutet allerdings, dass eine Selbstnutzung lediglich für das volle Jahr im der Veräußerung vorangehenden Jahr erfolgt sein muss. Im ersten und im letzten Jahr ist es ausreichend, wenn die Selbstnutzung jeweils nur für einen Tag erfolgt ist.

Als Veranschaulichung dient der folgende Extremfall:
Frau Mayer erwirbt im Dezember 2021 eine Wohnung, welche sie ab dem 31.12.2021 zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Am 1.1.2023 zieht sie aus der Wohnung aus und vermietet diese sodann. Im Dezember 2023 entscheidet sich Frau Mayer, die Wohnung zu veräußern und tut dies am 31.12.2023.
Die Veräußerung der Wohnung unterliegt nicht als privates Veräußerungsgeschäft der deutschen Einkommensteuer, da die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung erfüllt sind.
Würde Frau Mayer die Wohnung hingegen einen Tag später, also am. 1.1.2024 veräußern oder wäre sie einen Tag früher aus der Wohnung, also am 31.12.2022 ausgezogen, so wäre der Verkauf voll einkommensteuerpflichtig, da keine Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren vorliegt.

Erbfall / Schenkung und anschließende Veräußerung

Wurde der Besitz an einer Immobilie nicht durch Anschaffung, sondern durch Erbschaft oder Schenkung erlangt, so liegt kein Anschaffungs- bzw. Veräußerungsvorgang vor, da der Erbe / der Beschenkte nichts aufwendet und der Erblasser / der Beschenkte kein Entgelt erhält. Es liegt ein sog. unentgeltlicher Erwerb vor.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb tritt der Erbe bzw. der Beschenkte in die Rechtsposition des Vorgängers ein. Der Erbe bzw. der Beschenkte tritt bei Übergang einer Immobilie also entsprechend in die Behaltensfrist des Übertragenden (Erblassers / Schenkers) ein.

Dies bedeutet, dass wenn die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre im Besitz des Erblassers / Schenkers war, so kann eine Veräußerung sofort steuerfrei erfolgen. War der Erblasser / Schenker für weniger als 10 Jahre im Besitz der Immobilie, so gehen diese Zeiten entsprechend auf den Erben / Beschenkten über.

Es ist allerdings zu beachten, dass wenn Ausgleichs- und Abstandszahlungen an weichende (Mit-) Erben gezahlt wurden, die über die eigene Erbquote hinausgehen, so liegt in Höhe der Entgeltlichkeitsquote ein entgeltlicher Vorgang und damit eine Anschaffung oder Veräußerung vor.

Achtung: Gewerblichkeit des Immobilienhandels

Erfolgt der Ankauf und Verkauf von Immobilien in gewerblicher Art- und Weise, so würde der erzielte Gewinn stets einer Besteuerung unterliegen – unabhängig von der Haltensfrist.

Wann jedoch eine Gewerblichkeit beim Immobilienhandel vorliegt, ist nicht ganz einfach zu beantworten. Grundsätzlich muss hier eine Absicht, Gewinne zu erzielen, vorliegen. Speziell im Immobilienbereich hat sich über die Jahre eine Indiz-Regel aus erfolgter Rechtsprechung herausgebildet. Hier könnte ein gewerblicher Immobilienhandel gegeben sein, wenn mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren veräußert werden (sog. 3-Objekt-Grenze). Allerdings ist hierbei zu beachten, dass dies keine starre Regel ist und ein gewerblicher Grundstückshandel auch schon ohne Überschreitung dieser 3-Objekt-Grenze vorliegen kann. Entscheidend ist stets der Einzelfall.