als steuerlicher Inländer: Ausländischer Immobilienbesitz

Für Steuerinländer, also Personen, welche in Deutschland ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und somit in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, hat der Besitz von Immobilien im Ausland unterschiedliche steuerliche Auswirkungen. Im Folgenden sollen die wesentlichen steuerliche Folgen in Bezug auf den Besitz von Immobilien im Ausland für Steuerinländer dargestellt werden.

Vermietung von Auslandsimmobilien

Grundsätzlich gilt in Deutschland das sog. Welteinkommensprinzip und entsprechend sind sämtliche, weltweit erzielten Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig. Bestimmte ausländische Einkünfte werden jedoch unter Umständen von der Besteuerung in Deutschland freigestellt oder die entsprechende ausländische Steuer auf diese Einkünfte wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien, welche im Ausland belegen sind fallen unter die ausländischen Einkünfte, für welche diese Anrechnung gilt.

Weiterhin hat Deutschland mit zahlreichen Ländern sog. Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) abgeschlossen. In diesen ist regelmäßig (jedoch nicht immer) vereinbart, dass Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien lediglich dort versteuert werden können, wo sich diese Immobilie befindet.

Besteht also ein DBA zwischen Deutschland und dem Land, in welchem sich die Immobilie befindet, so kommt es im Regelfall nur zur Besteuerung der Vermietungseinkünfte im Belegenheitsstaat der Immobilie. In Deutschland werden die Einkünfte dann nicht besteuert.

Ist kein DBA abgeschlossen, so sind die Einkünfte auch in Deutschland zu versteuern. Eine ausländische Steuer auf diese Einkünfte wird dann jedoch auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Achtung Progressionsvorbehalt: Die Einkünfte sind – auch bei Freistellung oder Anrechnung – teilweise (bspw. bei Nicht EU-/EWR-Staaten) in die Ermittlung des deutschen Steuersatzes einzubeziehen. D.h. diese Einkünfte erhöhen ggfs. den deutschen Einkommensteuersatz und sind auch gegenüber den deutschen Finanzbehörden offenzulegen.

In Bezug auf die Versteuerung der Vermietungseinkünfte ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung zu empfehlen und insbesondere sind auch die lokalen steuerlichen Regelungen im Belegenheitsstaat der Immobilie zu analysieren.

Veräußerung von Auslandsimmobilien

Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien sind in Deutschland lediglich steuerbar, sofern diese innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert werden. Wird die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecke genutzt, gilt eine Frist von drei Jahren. Nach dieser Frist ist die Veräußerung in Deutschland steuerfrei.

Wie auch bei den Einkünften aus der Vermietung erwähnt, gilt in Deutschland grundsätzlich das sog. Welteinkommensprinzip und entsprechend sind sämtliche, weltweit erzielten Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig. Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien, welche im Ausland belegen sind fallen, wie auch die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Auslandsimmobilien, unter die ausländischen Einkünfte. Grundsätzlich kommt es zur Anrechnung der ausländischen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass diese Einkünfte ggfs. schon gänzlich in Deutschland steuerfrei sind, wenn die Immobilie für mehr als zehn bzw. drei Jahre gehalten wurde.

Weiterhin ist auch in den von Deutschland abgeschlossenen DBAs regelmäßig (jedoch nicht immer) vereinbart, dass Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien lediglich dort versteuert werden können, wo sich diese Immobilie befindet.

Besteht also ein DBA zwischen Deutschland und dem Land, in welchem sich die Immobilie befindet, und kommt es zu Veräußerung der Immobilien innerhalb der genannten Behaltensfristen, so kommt es im Regelfall nur zur Besteuerung der Einkünfte im Belegenheitsstaat. In Deutschland werden die Einkünfte dann nicht besteuert.

Ist kein DBA abgeschlossen, so sind die Einkünfte, sofern diese innerhalb der Behaltensfristen veräußert werden, auch in Deutschland zu versteuern. Eine etwaige ausländische Steuer auf diese Einkünfte wird dann jedoch auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Achtung Progressionsvorbehalt: Die Einkünfte sind – auch bei Freistellung oder Anrechnung – teilweise (bspw. bei Nicht EU-/EWR-Staaten) in die Ermittlung des deutschen Steuersatzes einzubeziehen.

Vererben oder Verschenken von Auslandsimmobilien

Sofern der Schenker, Erblasser oder der Erwerber ein Inländer im Sinne des deutschen Erbschaftssteuergesetzes ist, so unterliegt auch die Erbschaft oder Schenkung einer Auslandsimmobilie der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Weiterhin sind ggfs. lokale steuerliche Vorschriften im Belegenheitsstaat der Immobilie hinsichtlich dort geltender Erbschaf- und Schenkungssteuern zu prüfen.

Weitere steuerliche Aspekte in Bezug auf

Auslandsimmobilien

• Grundsteuer: Auf im Ausland belegene Immobilien fällt keine deutsche Grundsteuer an. Es sind jedoch die Vorschriften des jeweiligen Belegenheitsstaates zu beachten.
• Gewerbesteuer: Grundsätzlich unterliegen Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sowie aus der Veräußerung von Auslandsimmobilien deutscher Privatpersonen in Deutschland nicht der Gewerbesteuer.

Praxisbeispiel

Eine natürliche Person mit Wohnsitz in Deutschland hat eine Ferienwohnung in Italien, welche vermietet wird. Die Einnahmen aus der Vermietung sind in der deutschen Steuererklärung anzugeben. Allerdings werden diese Einkünfte von der deutschen Besteuerung freigestellt, da das zwischen Deutschland und Italien abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht dem Staat zuweist, in welchem sich die Immobilie befindet. Im anderen Staat (hier Deutschland) werden diese Einkünfte entsprechend von der Besteuerung freigestellt.

Ergebnis

Eine Besteuerung findet nur in Italien statt und die lokalen Regelungen sind zu prüfen. In Deutschland fließen diese Einkünfte nicht in die Ermittlung des deutschen Einkommensteuersatzes ein (sog. Progressionsvorbehalt), da Italien ein EU-/EWR-Staat ist.